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04/29/2013 - RE Real Estate

Empire State Building IPO, a conversation with Bruno Cilio, one of the leading experts of real estate in the Big Apple


La notizia è di quelle che non lascia certo indifferenti. E' il caso della quotazione di uno tra i più riconosciuti simboli di New York. Stiamo parlando infatti del prossimo debutto in Borsa dell'Empire State Building che si preannuncia foriero di analisi e commenti tra i più vari. Noi abbiamo deciso di scambiare due chiacchiere con l'avvocato Bruno Cilio, Founding Partner di Cilio & Partners Law Firm al quale senza troppi indugi chiediamo:

Avvocato Cilio, cosa significa quotare un immobile?

L'Initial Public Offering ("IPO") è un'offerta al pubblico dei titoli di una società che intende quotarsi per la prima volta su un mercato regolamentato. Le offerte pubbliche iniziali sono promosse generalmente da un'impresa il cui capitale è posseduto da uno o più imprenditori che decidono di aprirsi a un pubblico di investitori più ampio contestualmente alla quotazione in Borsa.
Proporre un'IPO per un immobile è sicuramente un'operazione particolare, che mira a offrire sul mercato immobiliare quote di un bene che può essere sfruttato ex post da chiunque decide di investirvi.

Il significato simbolico della quotazione di un edificio quale l'Empire State Building?

Dopo aver speso negli ultimi 5 anni oltre mezzo miliardo di dollari per portare a completamento il restauro dell'edificio, che ha valorizzato ulteriormente la struttura, la famiglia Malkin, che ha alle spalle una lunga tradizione ed expertise nel mercato immobiliare, è ora intenzionata a far fruttare l'investimento. I proprietari dell'Empire State Building stanno infatti finalizzando un piano che consentirà a chiunque di acquistare, attraverso la vendita di azioni, una piccola parte di questo splendido edificio, simbolo della Grande Mela.
L'idea è stata quella di creare l'Empire State Realty Trust Inc, un fondo immobiliare da quotare in Borsa nel quale far confluire, oltre alle 18 proprietà che fanno capo alla famiglia, anche l'Empire State Building. Nello specifico, quindi, gli eredi trasferiscono la proprietà nelle mani di una società che detiene un vasto portfolio immobiliare e che verrebbe successivamente quotata in Borsa, attraverso l'assegnazione di un REIT, Real Estate Investment Trust. E' quindi la società che possiede l'immobile, e non l'immobile stesso, a essere quotata in borsa ottenendo così importanti benefici fiscali.
L'Initial Public Offering ha l'obiettivo di raccogliere l miliardo di dollari, affermandosi come una delle maggiori IPO nell'industria immobiliare. Da non sottovalutare anche il valore dell'operazione nella semplificazione della complessa struttura di proprietà dell'Empire State Building.
Si tratta di un'operazione senza eguali, data la valenza simbolica dell'edificio, e di riflesso questo fatto potrebbe costituire un precedente importante anche sul mercato immobiliare europeo.

Quali sono i principali step del processo di quotazione?

La famiglia Malkin ha acquistato la proprieta' dell'Empire nel 2002, ma ha ottenuto il controllo totale dei 102 piani dell'edificio piu' famoso di New York solo nel 2010. Con un'altezza di 381 metri, il grattacielo in art deco' e' stato il piu' alto del mondo dal 1931 al 1974, quando venne soppiantato prima dalle Torri Gemelle e - dopo l'11 settembre 2001 - dalla Sears Tower di Chicago con i suoi 442 metri.
L'80% delle azioni dell'Empire State Building è pero' attualmente in mano a 2.800 eredi diversi, che, con una transazione avvenuta nel 1961 ebbero l'opportunità di acquistare un pezzo dell'edificio.
In quel periodo Lawrence Wein (parente di Tony Malkin, l'attuale presidente di Malkin Holdings) architettò l'operazione con Harry Helmsley e l'Empire fu comprato per 65 milioni di dollari. Per poter concretizzare il piano di quotazione in borsa quindi, la famiglia Malkin ha bisogno di un pieno consenso di tutti gli altri soci, che però ha tardato ad arrivare. Molti di questi piccoli investitori infatti, ricevendo ottimi dividendi dalle loro azioni, erano contrari all'operazione finanziaria, pensando che questo potesse diluire i loro profitti mischiando una proprietà di pregio come l'Empire con altre meno pregiate in zone suburbane. L'anno scorso alcuni di loro hanno anche fatto causa ai Malkin per fermare l'operazione. Uno di questi piccoli investitori è il signor Richard Edelman, che possiede 1O azioni che suo nonno - venditore di ascensori - comprò su suggerimento di un vicino.
Secondo dati rivelati recentemente dalla famiglia Malkin il valore di ogni azione dovrebbe aggirarsi attorno ai 330.000 dollari. Con l'accettazione del compromesso proposto ora dal giudice, sembrerebbero essere risolti definitivamente i problemi tra gli eredi.

A che punto è il progetto di IPO dell'Empire?

La quotazione in borsa di quella che si può definire, senza dubbio, come l'icona di New York è ormai molto vicina. E' notizia di qualche settimana fa il raggiungimento dell'accordo tra la famiglia Malkin e il resto dei soci contrari alla vendita dell'edificio. Per poter concretizzare il piano, il patteggiamento accettato dal giudice ha previsto il pagamento di 55 milioni di dollari da distribuire fra i proprietari dell'Empire State Building e delle altre proprietà presenti nel fondo.
Dopo il via libera al patteggiamento, i Malkin hanno ottenuto i due terzi dei voti necessari per procedere alla quotazione. Un risultato che l'amministratore delegato di Malkin Holding, Anthony Malkin ha definito "incoraggiante", anche per la velocita' con cui è arrivato. Gli analisti infatti stimavano tempi piu' lunghi. E' giunta invece proprio pochi giorni fa la piena adesione del 90% degli investitori a favore dell'operazione. Una volta ottenuti tutti i voti necessari, l'IPO potrà essere portata a termine nei 2 mesi successivi.

Quale l'impatto sul mercato immobiliare USA?

La notizia che Anthony Malkin pianifichi di "quotare" uno tra i più famosi edifici al mondo, è chiaramente un'operazione che restituisce fiducia al mercato immobiliare newyorchese in particolare, ma anche a quello statunitense in generale, che mostra, già da qualche mese, segnali di forte ripresa.
Dallo studio REIMAX National Housing Report emerge, che a gennaio 2013 i prezzi delle vendite delle abitazioni negli Stati Uniti sono cresciuti dell'B% rispetto allo stesso mese dell'anno precedente. Il numero delle transazioni e' aumentato del 9,1%.
L'inventario di case in vendita rimane al 28,9%, al di sotto dei livelli registrati nel mese di gennaio 2012, con meno immobili in sofferenza e meno offerta. Con questi presupposti il mercato immobiliare a stelle e strisce dovrebbe perseguire una robusta ripresa per tutto il 2013.
Come da tradizione le vendite di case sono diminuite del 22,0% rispetto a dicembre. Tuttavia si registra un aumento del 9,1% rispetto a gennaio dello scorso anno, mese in cui molti analisti ritengono che sia iniziata la ripresa del mercato.
Delle 52 aree metropolitane oggetto dell'indagine, 41 hanno riportato a gennaio 2013 un incremento delle vendite rispetto a gennaio 2012, con un aunento medio di circa il 40% tra cui: Billings, MT 62,0%, Albuquerque, NM +45,6%, Chicago, IL 39,2%, Raleigh, NC +33,4%, Charlotte, Carolina del Nord 29,2 %, e Providence, RI +28,5%.

Cosa può aspettarsi l'aspirante azionista?

Con la costituzione di un REIT, Real Estate Investment Trust, la società immobiliare sarà in grado di evitare, o comunque ridurre significativamente, la quantità di imposte applicabili sul reddito prodotto, considerando che la stessa sarebbe tenuta a distribuire almeno il 90% del reddito imponibile sotto forma di dividendi tra i suoi azionisti. La quotazione in borsa del REIT permette inoltre agli investitori immobiliari di diventare proprietari di un titolo commercializzabile sul mercato azionario che, per sua natura, è destinato a rendere di più.

Si può pensare a un'IPO simile per complessi immobiliari italiani?

E' abbastanza difficile pensare a un'operazione simile a quella dell'Empire per edifici simbolo delle nostre città italiane, come ad esempio il Colosseo a Roma, il Duomo di Milano o il Maschio Angioino a Napoli. I nostri immobili storici sono infatti spesso proprietà del Comune o del Ministero dei Beni Culturali e solo in minima parte di privati. Pertanto, in aggiunta alla difficoltà burocratica e procedurale di vendere un immobile, il cui capitale è posseduto dallo Stato e non da azionisti privati, la profittabilità della quotazione in borsa troverebbe senso unicamente nella messa a reddito dell'immobile, cosa che nello specifico non accadrebbe.

di Fabio Pandolfini


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