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10/08/2013 - America 24

Real Estate: how to buy an apartment in New York



Comprare casa a New York City? Sembra essere questo l'investimento su cui molti italiani stanno puntando anche perché la città "che non dorme mai" è anche quella che, nel panorama americano, ha dimostrato di resistere di più ai colpi dell'ultima crisi. Dai minimi toccati nel pieno della recessione di quattro anni fa, le vendite ed i prezzi sono cresciuti in modo costante. Lo dimostrano alcuni numeri.

I PREZZI
Sono nella prima metà di quest'anno riporta l'agenzia di real estate Corcoran, le vendite combinate sono state 20.563, in rialzo anche rispetto a quota 18.753 dello stesso periodo del 2012. Nei primi sei mesi del 2009 ad essere passate di mano sono state 13.903 case con un costo medio di 652.000 dollari. Nell'ultimo anno i prezzi sono cresciuti da 756.000 a 792.000.
E Manhattan, dove le vendite dal 2009 sono raddoppiate, non è l'unica area ad attrarre acquirenti. Brooklyn è diventata la destinazione per chi non si può permettersi spese milionarie o per chi preferisce la tranquillità di certi quartieri. Basti pensare che dal periodo gennaio-giugno del 2009 allo stesso arco temporale di quest'anno, le vendite sono cresciute del 62% con prezzi aumentati del 20%.

PERCHE' SCEGLIERE NY
"Il mercato di New York è un unicum negli Stati Uniti. La crisi [dei mutui] subprime [che ha innescato la peggiore crisi dalla Grande depressione degli anni '30] ha creato qui uno stallo ma non una caduta del real estate come nel resto del Paese", ha spiegato ad America24 Bruno Cilio, partner fondatore di Cilio & Partners, uno studio di avvocati specializzati nel real estate che segue anche numerosi clienti italiani.
Secondo Cilio "Manhattan è sempre vincente. Si può anche andare in Florida, dove gli immobili costano meno, ma l'eventuale rivendita richiede più tempo".
La pensa allo stesso modo l'agente immobiliare Richard Tayar, secondo cui investire nel mattone newyorchese non presenta svantaggi: "è un mercato sicuro, tra i primi al mondo con Londra, Tokyo e Hong Kong, dove i prezzi mostrano dinamicità". Non si è ancora arrivati però al punto in cui i cosiddetti flippers - quelli che comprano una casa, la aggiustano e la rivendono nel giro di 6-8 mesi - vanno per la maggiore.
Per chi non è interessato a questo tipo di speculazione - ha aggiunto Guido Pompilj, fondatore dell'agenzia immobiliare Vivaldi Real Estate - "è meglio investire a New York. [Negli Stati Uniti] [tasse come] l'Imu e le spese come quelle condominiali sono deducibili e le tasse sulla plusvalenza data dalla vendita di un immobile si pagano solo quando si incassa (al 30%) e non quando si reinveste quel denaro in un altro investimento in real estate.

I VANTAGGI, ANCHE FISCALI
Gli esperti del settore precisano innanzitutto che negli Stati Uniti è praticamente impossibile assistere agli episodi - non rari in Italia - in cui diventa difficile sbarazzarsi di locatari che non versano al proprietario di casa l'affitto. Oltreoceano, precisa Pompilj, "la certezza della legge dà molto valore all'investimento". Se a New York qualcuno non paga l'affitto un tribunale speciale emette l'ordine di sfratto, una procedura che dura circa sei mesi.
Il vantaggio inoltre di avere un immobile che fa reddito a NY "è che la tassazione su questo reddito è sostanzialmente nulla", semplifica Pompilj ricordando che chi ha comprato un immobile in Usa ha l'obbligo di dichiararlo in Italia così come l'ammontare di reddito tassabile che ha dichiarato negli Stati Uniti.

L'IDENTIKIT DELL'ITALIANO CHE COMPRA
Allettati dall'andamento del mercato immobiliare residenziale newyorchese e non scoraggiati dal fatto che negoziare al ribasso è diventato impossibile, gli italiani guardano Oltreoceano con sempre maggiore interesse. Il fatto che le compravendite abbiano preso il volo è dimostrato dal fatto che le offerte sono fatte sempre di più in contanti e sopra il prezzo richiesto dal venditore.
"C'è chi lo fa per assicurare un tetto ai figli che studieranno all'estero, chi per avere un punto d'appoggio nei viaggi di lavoro e chi per diversificare il proprio portafoglio consapevole di alcuni vantaggi fiscali", ha continuato Tayar.
Forse la crisi in Italia frena alcuni, ma la domanda tricolore non manca. Secondo Cilio "gli italiani sono di meno ma fanno investimenti più importanti" (in termine di capitele investito) che in passato.

COSA COMPRARE
Bisogna distinguere tra condo e coop.
Nel primo caso, si tratta di un appartamento all'interno di un palazzo, in cui il proprietario di casa può prendere le proprie decisioni autonomamente. Per intenderei, può rivendere l'immobile quando lo desidera e può affittarlo a chi vuole.
Il caso della coop è esattamente l'opposto: comprando un appartamento in una cooperativa non si diventa proprietari di esso ma soci della cooperativa stessa che possiede l'edificio. In pratica quel che si acquista sono quote corrispondenti alla dimensione dell'unità abitativa acquistata in cui si ha il diritto di vivere uti dominus. In una coop tutto arriva inevitabilmente sul tavolo del board, una sorta di consiglio di amministrazione a cui spettano le decisioni riguardanti il funzionamento e il mantenimento dell'edificio e che passa al vaglio potenziali acquirenti. Questi ultimi vengono interrogati nel senso letterale del termine. L'obiettivo è capire se l'identikit del compratore si addice a quello degli altri soci. Basti pensare che la cantante Madonna è stata bocciata in uno di questi colloqui. Ricevuta l'approvazione del board, se si vogliono fare delle modifiche, serve prima ricevere il suo ok. Se si vuole affittare il proprio appartamento lo si può fare solo dopo un certo numero di anni e per un periodo limitato di tempo che varia da coop a coop.
"Per gli italiani che vogliono fare un investimento, è meglio stare lontani dalle coop: hanno il veto su chi compra, impongono limitazioni sugli affitti e pongono ostacoli quando si decide di disinvestire", ha spiegato Cilio.
"Il valore aggiunto nelle coop, è la conoscenza dei componenti del board e dell'edificio", ha aggiunto Pompilj riferendosi al fatto che così facendo si possono avere informazioni da insider sulla qualità della gestione (anche se va detto che i verbali delle riunioni del board sono accessibili a potenziali acquirenti). Comprare un appartamento in una coop infatti significa spesso "ereditare" la posizione debitoria che la cooperativa stessa ha.
Ma cosa preferiscono gli italiani? "La scelta che va per la maggiore è un appartamento con una stanza da letto e con vista" sulla città, ha specificato Tayar. Insomma, si cerca l'effetto New York motivo per cui spesso "si rinuncia alla metratura per il pregio". A questo proposito, ha continuato il broker, i nuovi condomini sono forse l'opzione migliore. Offrono le cosiddette amenities, ossia servizi che vanno dalla piscina alla palestra, passando per terrazze con zone per fare grigliate in compagnia, sale relax e portiere 24 ore su 24. "Sono tutte cose che fanno alzare le spese di gestione ma che fanno l'effetto New York", ha chiarito Tayar.

DOVE COMPRARE
La zona piu' ambita tra gli italiani, almeno quelli che si affidano a Vivaldi Re, è il West Village, dove però c'è pochissima offerta di condomini. Il ritorno sull'investimento è garantito. Come spiegato da Pompilj, in quella zona - abitata da benestanti - è stato recentemente affittato un appartamento di circa 70 metri quadrati, al secondo piano senza ascensore per 5.900 dollari al mese.
E pur di aggiudicarselo, il locatario ha pagato un anno di affitto in anticipo. Altre aree di interesse sono Noho e Nolita.
Per Tayar, Tribeca e Soho sono "cool" ma sono forse le zone più costose di Manhattan. I cittadini tricolore, secondo lui, sembrano preferire il cosiddetto triangolo italiano, quello tra l'Apple store all'angolo sud orientale di Central Park, il negozio di gioiellerie Tiffany e quello di Abercrombie. In pratica l'area centrale dell'isola chiamata Midtown, sia a est verso l'East River sia a ovest verso il fiume Hudson tra la 30esima e la 59esima strada. Anche l'Upper East side, offre "buone occasioni". Tutto ovviamente dipende da quanto si può investire. Si parte, come minimo, da 500.000 euro.

A CHI FARE AFFIDAMENTO
Comprare casa a New York autonomamente, dicono gli osservatori, è un po' come fare i turisti fai da te tanto criticati in una vecchia pubblicità Alpitour. A meno che si sia esperti del settore, è meglio affidarsi a chi conosce bene il settore e che può seguire l'iter per l'acquisto di un immobile sin dall'inizio. Vivaldi Re si ispira alle quattro stagioni del celebre compositore per indicare gli step che la società garantisce: ricerca, acquisto, gestione e rivendita.
Tayar propone ai clienti italiani delle opportunità via email su cui si discute via telefono. Una volta individuato il ventaglio di opzioni su cui puntare, l'interessato si reca a New York per vedere di persona gli immobili. "Bastano un paio di giorni", garantisce l'esperto. "Nel secondo [giorno] avvocati e fiscalisti vengono interpellati per fornire un quadro completo della procedura d'acquisto". Si chiaro: negli Stati Uniti la figura del notaio così come la si conosce in Italia non esiste. Il suo ruolo è sostanzialmente svolto dall'avvocato che assiste l'acquirente dalla contrattazione alla stilupa del contratto preliminare fino al closing. Anche visure e rilievi vari possono essere gestiti dall'avvocato.
Essere seguiti dal cosiddetto broker (che deve essere dotato di licenza per operare) inoltre "non aumenta i costi della transazione", ha precisato Cilio aggiungendo: "la commissione infatti viene pagata in misura fissa dal venditore e non cambia se è l'acquirente ad essere assistito. E' infatti il broker del venditore che è obbligato a dividere la commissione con quello dell'acquirente".

di Stefania Spatti


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